제주 경매변호사가 알려주는 경매

경매는 앞서 살펴본 바와 같이 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로도 실시합니다.

채무자가 빚을 갚을 수 없을 때 채권자는 법원에 경매를 신청할 수 있습니다.

그러면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건(부동산)을 매각한 후, 그 매각 대금으로 채권자의 채권을 충당하는 식으로 이루어집니다.

경매는 매각 대상이 무엇이냐에 따라 ‘부동산 경매’와 ‘동산 경매’로 나뉘며, 적용되는 법규와 실무가 다릅니다.

부동산 경매는 등기된 독립 부동산을 대상으로 하며, 주로 법원경매로 진행됩니다.

반면, 동산 경매는 차량, 기계류 등 ‘유체동산’ 또는 일정한 권리(회원권, 채권 등)를 포함합니다.

경매의 집행 주체가 누구냐에 따라 ‘사경매’와 ‘공경매’로 나뉘며, 공경매는 다시 두 가지로 분류됩니다.

이때 법원경매는 채권자가 법원에 신청하여 집행할 수 있으며, 공매는 국세청, 한국자산관리공사 등 공공기관이 체납세금 및 공과금 회수를 목적으로 진행합니다.

경매를 개시하기 위해 법원이 인정한 집행권원이 필요한지 여부에 따라, ‘임의경매’와 ‘강제경매’로 나뉘며, 법적 안정성에 차이가 있습니다.

부동산 경매의 기본 대상은 토지입니다.

「민법」 제99조제1항에 따라, 토지는 독립된 부동산으로 간주되며, 농지, 대지, 임야 등 모든 종류의 토지는 경매의 대상이 됩니다.

지하와 지상도 일정한 이익 범위 내에서 포함됩니다(「민법」 제212조).

토지와는 별도로 건물은 독립된 부동산으로 분류됩니다(「부동산등기법」 제14조제1항).

다만, 다음 요건을 갖춰야 독립된 부동산으로 인정됩니다.

건축 중인 건물은 아직 ‘유체동산’으로 보기 때문에 동산 경매 대상이 될 수 있습니다(「민사집행법」 제189조제2항제1호).

기존 건물에 증축한 부분은 상황에 따라 독립된 부동산이 될 수도, 부합물(기존 건물에 종속된 부분)이 될 수도 있습니다.

다음 세 가지 기준에 따라 판단합니다.

수목은 일반적으로 토지에 부착된 정착물로 간주되어 토지와 함께 경매됩니다.

다만, 다음 중 하나에 해당되면 토지와 분리된 독립 부동산으로 경매될 수 있습니다.

부동산을 공동으로 소유하고 있다면, 자신의 지분만 따로 경매될 수 있습니다(「민사집행법」 제139조).

그러나 아파트와 같은 집합건물의 대지사용권은 특약이 없는 한 전유부분과 분리해서 경매할 수 없습니다.

일부 등기 또는 등록 가능한 동산은 민사집행법상 부동산 경매 절차를 준용합니다.

다음과 같은 특수 권리들도 부동산 경매 대상이 됩니다.

법률상 ‘부동산’으로 보지는 않지만, 경매에 있어서는 부동산과 동일한 방식으로 처리됩니다.

이러한 권리는 물리적 실체는 없지만, 일정 지역에 대한 독점적 사용·수익권이 부여되기 때문에, 부동산처럼 경매 대상으로 인정됩니다.

경매는 일반적으로 채권자가 채무자의 부동산에 대해 법원에 경매를 신청하면서 시작됩니다. 관할 법원은 부동산 소재지의 지방법원입니다.

아래는 강제경매 신청 시 법원에 제출해야 할 주요 서류 목록입니다.

필수 서류 (강제경매 기준)

경매신청이 접수되면 법원은 서류 심사를 통해 경매개시 여부를 결정하고, 해당 부동산에 압류 등기를 촉탁합니다.

이후 다음과 같은 절차가 이어집니다.

이 과정에서 작성된 다음과 같은 서류들은 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다.

경매자료 열람 가능

법원은 경매 방식과 일정을 정하여 관보·신문·법원게시판 등에 공고합니다.

입찰방식 종류

입찰자는 법원 게시판 및 온라인 포털 등을 통해 매물 정보를 수집하고, 권리분석 및 현장조사를 거쳐 입찰 참여 여부를 결정합니다.

주의사항

입찰자는 선택한 방식(기일/기간)에 따라 입찰표와 매수신청보증금(보통 최저가의 10%)을 제출해야 합니다.

기일입찰 절차

기간입찰 절차

입찰 종료 후, 최고가매수신고인과 차순위신고인이 선정됩니다.

법원은 이후 매각결정기일에 이해관계인의 의견 청취 및 이의 여부를 판단한 뒤, 매각허가결정 또는 불허결정을 내립니다.

매각허가결정이 확정되면, 매수인은 정해진 기한 내 매각대금을 완납해야 합니다.

완납 시 다음과 같은 효과가 발생합니다.

매각대금이 완납되면 법원은 배당기일을 지정하여 이해관계인에게 통지하고, 다음과 같은 절차로 배당을 실시합니다.

매수인은 법원이 정한 기한 내에 매각대금을 모두 납부하면 소유권을 취득하게 됩니다.

이 경우 종전 소유자를 상대로 등기청구를 할 필요 없이, 법원이 등기관에게 직접 소유권 이전 등기를 촉탁하는 방식으로 소유권이 이전됩니다.

그러나 등기를 하지 않으면 처분행위(매매, 증여 등)가 제한되므로, 등기 절차는 반드시 거쳐야합니다.

등기촉탁 신청에 필요한 서류

부동산을 경매로 취득하면 취득세, 인지세, 지방교육세, 농어촌특별세등 세금을 납부해야 합니다.

경매 낙찰은 일반 매매와 마찬가지로 세무상 '유상취득'에 해당하며, 관련 세금은 매수인이 직접 신고 및 납부해야 합니다.

주요 세금

본 법무법인에는 대한변호사협회에 등록된 부동산전문변호사 및 평균 10년 이상 경력의 전문 변호사들이 다수 포진해 있습니다.

채권회수, 권리분석, 입찰 전략 수립부터 매각대금 배당 및 부동산 소유권 이전까지 전 과정에 걸쳐 정밀하고 종합적인 법률 조력을 제공할 수 있습니다.

혼자 모든 절차를 감당하기 어렵다면, 부동산변호사의 조력을 통해 보다 정확하고 신속한 절차를 진행해 보시길 바랍니다.